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葛飾区「住まいるプラザ」の外観の様子

葛飾区金町の不動産会社
株式会社 住まいるプラザ
東京都知事免許(2)第94694号
東京都葛飾区金町6-3-3
細谷ビル2階
Tel:03-5876-6333
Fax:03-5876-6334
営業時間:10:00~19:00
定休日:水曜日

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葛飾区金町駅前の住まいるプラザは「真面目」が自慢の不動産会社です。
不動産屋と言うと最初は入りづらいと思いませんか?
特に大手ではない地元の不動産会社にはその印象をお持ちのお客様が多いと思います。
一生に1度か2度と言われる大きな買い物であり、若しくは思入れがある不動産を手放されるので、信頼の出来る不動産会社でご購入・ご売却したいと皆様もお考えのはずと思います。
私共は「お客様に信頼をいただいてからがご紹介のスタート」と考えております。
新築一戸建て・中古マンション・中古一戸建て・土地等色々と不動産はありますが、それぞれ良い所・悪い所もございます。それらを的確にお伝えし、安心・ご納得いただける事を常に心がけております。
当店は2階にございますので初めてのお客様は最初、入りづらかったとのお声をいただきますが、その後3回・4回とご来社いただきご成約をいただいております。
まずはお気軽にお問い合わせをいただきますようお待ち致しております。

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お役立ちガイド

失敗しない不動産購入について(マンション編)

マンションの自主管理って何?

マンションをお探しされる中で、ポータルサイト上、若しくは不動産業者より渡される物件紹介資料の中身で、管理形態が自主管理という言葉がでてくると思います。

ほとんどのマンションは毎月の共用部分の管理や10年~15年毎に実施される大規模修繕工事の計画などをマンション管理を専門とする管理会社に一定の費用を払って、マンション管理を委託しております。管理会社も大中小規模な管理会社がございまして、中規模以上の管理会社であれば、向こう20年~30年の長期修繕計画表を作成してくれると思います。長期修繕計画表とはマンションの良好な維持管理をしていく為に、年毎の修繕項目や修繕する為に必要な費用・大規模修繕を実施する予定年や大規模修繕を実施する為に必要な費用が記載されており、その為にはどのぐらい修繕積立金の積み立てが必要かどうかも試算されている表でございます。

自主管理とはマンション管理を専門とする管理会社に委託せず、マンションの管理組合(区分所有者全員)で、毎月の修繕手配や大規模修繕工事の実施・管理費や修繕積立金の会計を運営していくことです。自主管理の場合、管理会社の管理より管理状況がずさんになることもあり、自主管理のマンションをご内覧される際は共用部分などの清掃状況などを良く確認してみてください。自主管理のマンションでも、管理会社が管理する以上に綺麗に維持管理されているマンションもございます。

また、住宅ローンをご利用される場合には、銀行の評価基準として管理会社に委託管理しているマンションより自主管理のマンションのほうが、評価が悪くなる場合があり、希望のご融資額まで融資額がでないケースもございます。気に入った自主管理のマンションがある場合には銀行若しくは不動産業者のご担当者と資金計画について良く話し合ってください。

本当に管理費・修繕積立金の支払いだけで大丈夫?
マンションのご案内を受ける際、不動産業者より物件資料を受け取られると思います。その資料の中身には毎月の管理費・修繕積立金、駐輪場を借りた場合の駐輪場代、駐車場を借りた場合の駐車場代などが記載されていると思います。他にかかる費用としては、町会費・ケーブルテレビ代・専用庭使用料・ルーフバルコニー使用料などがございます。

不動産売買の仲介業を得意とする不動産会社であれば、管理費・修繕積立金以外に毎月かかる費用が他にあれば、その項目が物件資料にほぼ記載されておりますが、不動産売買の仲介業をあまり専業としていない、若しくは慣れていない不動産業者の場合には、かなりの割合でその項目が物件資料に記載されていないケースが多いです。お話しが進んで、契約時に初めて伝えられることも多々あるみたいです。契約時に伝えられても、買主 様は緊張しており、その費用が良いのか悪いのかも判断つかずに聞き流してしまい、契約書への署名・押印をしてしまっていることもあるみたいです。

物件資料に記載が無く、1階で庭があったり、お部屋の脇に広めのバルコニーなどがある場合には、こちらから不動産業者に「管理費・修繕積立金の支払い以外に毎月、かかる費用はありますか?」と尋ねてみましょう。高額な費用でないとは思いますが、毎月かかる項目で、何十年と支払っていく費用なので、マンション購入をご検討するのに重要なポイントだと思います。
マンションの管理費・修繕積立金の値上げ予定、大規模修繕工事の予定について

良くお客様よりいただくご質問で、マンションの管理費・修繕積立金の値上げ予定があるかどうか、大規模修繕工事の予定があるかどうかの内容は、ご購入に向けてお話しが進む中で、とても多いご質問内容でございます。

ご契約の仲介をさせていただく弊社としては当然、上記内容の事は事前にお客様にお伝えさせていただいておりますが、同時に一言、「建物は築年数の経過と共に劣化していき、古くなればなる程、修繕箇所は増えていくので、なるべくマンションの質(資産価値)を落とさない為には良好な毎月の管理と定期的な修繕(大規模修繕工事等)は必要で、築年数の経過により管理費・修繕積立金が値上げされるのは仕方ない」とお伝えさせていただいております。

管理費・修繕積立金の値上げで注意点としては、築年数の経過と共に徐々に上がっていく分には、所有者の毎月の管理費・修繕積立金の支払いや住宅ローンの支払いなど生計バランスの調整がしやすいのですが、極端な値上げの場合には生計バランスの調整がしづらく、所有者の毎月の生活に影響がでてくることだと思います。

マンションのご契約の場合には、不動産業者より重要事項調査報告書と作成されていれば、長期修繕計画表の提示があると思いますので、その内容をよくご確認してみてください。

〇重要事項調査報告書
現時点でのマンション全体の修繕積立金の貯蓄額が記載されています

〇長期修繕計画表
マンションの管理会社が大手の会社であれば、ほぼ作成されていると思います。向こう約20年~30年ぐらいの外壁工事や共有部の大規模修繕工事を行う年や、工事費用をまかなう為の年々の目安修繕積立金の貯蓄額が記載されております。

重要事項調査報告書の現時点での修繕積立金の貯蓄額と長期修繕計画表のその年の目安修繕積立金の貯蓄額にかなり差があれば、先々、予定通りの工事を実施する為に修繕積立金の貯蓄を増やさなければならず、極端な値上げをしなければならない状況もでてくる可能性はあるかと思います。

また、マンション全体の管理費・修繕積立金の滞納額が多すぎる場合も、将来的に管理費・修繕積立金の値上げに影響がでる可能性はありますので、注意してください。滞納額は上記重要事項調査報告書に記載されております。管理費・修繕積立金を滞納されている住戸から、滞納額を回収できれば改善の余地はございますが民法上、管理費・修繕積立金の滞納額の請求権は請求月より5年経過すると時効になってしまい、すべての滞納額が回収できるとは限りません。そうなってしまった場合には、予定通りの貯蓄額にする為に各住戸に管理費・修繕積立金の値上げ負担をお願いすることもでてくる可能性はあると思います。

マンションの築年数の経過により管理費・修繕積立金の値上げをすることは、マンションの資産価値を維持していく為に必要ではございますが、予定通り貯蓄されていない場合には極端な値上げをせざるおえない状況もでてくる可能性はございますので、ご契約前に十分、重要事項調査報告書等の内容をご確認ください。

 

不動産用語について

43条但し書き道路とは?

建物を建築する際には建築基準法上、認められた道路に敷地が2m以上接道していなければいけません。認められた道路とは原則、道路の幅が4m以上確保された(若しくは将来、確保される)ものです。

上記条件を満たしていても、建築基準法上、認められた道路でないものもございます。そのようなものを不動産会社は43条但し書き道路と言ったり、通路と言ったりします。見た感じは道路なので、紛らわしいですが、私道に多いです。道の長さが短い私道は要注意です。建築基準法上、認められた道路ではないので原則、その通路に接道している敷地では建物が建てられません。気を付けてください。

でも、救済措置も用意されていて、建築審査会というところに申請して、その申請が承認されると建物の建築が可能となります。申請が承認されるケースの一例は、その通路に接道している一定数の住宅の住民の通行に普段からその通路が要されていて、4m以上確保された(若しくは確保される)ものなどがございます。

申請が承認された場合でも、住宅ローンをご利用される場合には、銀行の担保評価が少し悪くなり、ご希望の額まで住宅ローンのご融資が難しいこともございます。

敷地延長(路地上敷地、旗竿地、敷延)の土地とは?

土地をお探しされる中で、おそらく不動産業者のご担当者より「敷地延長の土地」という言葉を聞かれる機会があると思います。敷地延長の土地は、路地上敷地、旗竿地(はたざおち)、敷延という言葉で呼ばれることもございます。下記図のような形の土地です。

敷地の一部が通路状になっており、通路部分には建物を建築することはできませんが、駐車場や自転車置場等には利用できます。長所は、道路面に直接面していない為、道路を行き交う人の目にさらされることが少なく、プライバシーが確保されやすい点でございます。短所は、土地の価格が整形地より約70%~80%まで評価が下がる点でございます。他の短所では、敷地延長で間口2mギリギリで狭い場合(建築基準法の定めで、前面道路への接道間口が2m無ければ、建物を建築することはできません)、通路状での車の乗り降りが困難な点でございます。敷地延長の土地で、車の駐車をお考えの場合には、接道間口2.5m近くあったほうが良いと思います。

又、地域によって、通路部分が長い場合には一定以上の接道間口を確保しなければいけない規制・ルールがある事がございます。

土地の建築条件付きと無しの意味とは?

土地の売却情報を見ていると、頻繁に建築条件無し若しくは建築条件有り(建築条件付き)という文言を目にされると思います。

建築条件無しの場合は、その土地を購入するにあたり、買主 様のお好きなハウスメーカーに依頼して、建物の建築ができます。

逆に建築条件有り(建築条件付き)の場合は、その土地の購入をしても、買主 様のお好きなハウスメーカーに依頼できず、指定された特定のハウスメーカーに建物の建築を依頼することになります。通常、建築条件有り(建築条件付き)土地のご契約をした場合には、ご契約後、指定された特定のハウスメーカーと建築プランの打ち合わせをして、おおむね土地のご契約後3ヶ月以内に建築プランのお話しがまとまらない場合には土地のご契約も白紙になる条件が付いております。白紙になった場合には、土地のご契約時、授受された手付金も戻ってきます。

建築条件有り(建築条件付き)の土地は、万人受けしそうな場所、良い立地にあったりして、その土地の所有者はハウスメーカーであったりすることが多いです。良い立地にある土地はすぐ売却できて、その土地の所有者であるハウスメーカーは建築条件有り(建築条件付き)の土地であれば、自社で建物建築の受注ができ、建物の建築でも利益を得ることができます。

たまにお客様より建築条件有り(建築条件付き)の条件をはずす交渉をしてほしいとご依頼を受けることがあります。建築条件有り(建築条件付き)の条件をはずす交渉も可能ではございますが、だいたい現状の土地の販売価格より400万~500万ぐらい価格が上がってしまうケースが多いです。理由は、その土地の所有者がハウスメーカーである場合には、建築条件有り(建築条件付き)の条件をはずすことにより、建物建築の利益を得る機会が無くなるので、その利益分を土地の価格に上乗せするようになるからです。

住宅ローンについて

団体信用生命保険について

銀行の通常の住宅ローンの場合には、団体信用生命保険へのご加入が融資条件になっているかと思います。団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が万が一、他界されてしまった場合に、保険会社より住宅ローンの残債分の生命保険金が銀行に支払われ、その債務者の住宅ローンが完済される仕組みです。

残されたご家族には家が残り、ローンの支払いは無くなり、銀行にとっては残債分の保険金が入るので、住宅ローンをご利用される際には、団体信用生命保険へご加入できるかどうかは重要なポイントでございます。団体信用生命保険の加入審査は通常、自己申告でございますが、ご病気等がある場合には団体信用生命保険へのご加入が難しい場合があり、同時に融資も受けられない可能性がでてきてしまいますので、お体の事でご心配ごとがあるお客様は早目に不動産会社のご担当者へ相談されることをお勧め致します。

団体信用生命保険には当然、保険料がかかっております。その保険料は、銀行が住宅ローンの債務者からいただく毎月の金利(利息)の中に含まれており、銀行がその利息より保険料を保険会社へ払っておりますので、住宅ローンの債務者には毎月の住宅ローンの返済額とは別に保険料のお支払いが請求されることは通常、ございません。

銀行と国が共同でおこなっているフラット35という住宅ローン商品は団体信用生命保険へのご加入が絶対条件ではなく、任意加入となっております。任意加入ではございますが、ご家族の為にも、加入できる場合にはご加入されることをお勧め致します。

変動金利と固定金利の簡単な違い

〇変動金利
半年ごとの金利により見直しがございます。 見直しがございますが、毎月の返済額は返済開始後5年間は変わりません。注意点は半年ごとの見直しで、金利が上がった場合には当然に利息も上がっているのですが、返済開始後5年間は毎月の返済額は変わらないので、上がった分の利息をいつ支払うかということです。

上がった分の利息は次の5年間で支払っていきます。金利が上がり過ぎていると、次の5年間の返済が怖いですね。でも、あまりに上がり過ぎていると、それにより返済できなくなってしまう債務者もでてきてしまいますので、決まりとして次の5年間の返済額は増額になっても、前回の5年間の返済額の1.25倍までとするルールがございます。

※半年ごとの見直しの時期は各銀行より異なります

※途中で固定金利への変更もできます

〇固定金利
返済期間の設定は最長で、35年間まで可能です。各銀行により商品は様々ですが、1年間金利を固定するもの、3年間金利を固定するもの、10年間金利を固定するもの、20年間金利を固定するもの、最長の35年間まで金利を固定するものなどがございます。固定期間終了後はあらためて変動金利にするか、固定金利にするか、お選びいただけますが、固定期間途中での変動金利への切り替えはできません。

変動金利は半年ごとに見直しがあり、リスク負担が大きいので、金利が低いです。逆に、固定金利は固定期間中、半年ごとの見直しがなく、リスク負担が少ないので、その分、金利も高くなります。固定期間が長い期間になればなる程、リスク負担が少なくなるので、金利が高くなり、35年間金利固定できるものが当然に高くなります。

変動金利、固定金利、どちらをご選択されるか迷われてしまうお客様には、融資額の半分を変動金利、もう半分を固定金利にするミックスプランという商品もございます。

年収に対する住宅ローンの借入可能額について

年収に対する住宅ローンの借入可能額は下記計算方式で試算できます。年収は額面金額で、各種税金が控除される前のものです。

年収×①返済比率÷12÷②借入額100万円の毎月返済額×1,000,000円=③借入可能額

①返済比率
年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合です。基本、年収400万円以上で、返済比率40%、年収400万円未満で、返済比率35%となっております。不動産会社のご担当者によっては、お客様より借入可能額のご質問を受けた際に前記比率で試算して、お客様に借入可能額をお伝えしている場合もございますが実際、銀行審査で承認がでる割合は年収400万円以上で、返済比率35%、年収400万円未満で、返済比率30%の範囲が多いと思います。

年収400万円以上で、返済比率35%超えて40%の範囲、年収400万円未満で、返済比率30%超えて35%の範囲で、銀行審査で承認がでるケースとしては公務員のお客様、物件価格の20%以上の自己資金ご用意可能なお客様の場合が多いと思います。

上記内容は民間の住宅ローン商品の場合で、国と民間が共同で行っているフラット35の場合には年収400万円以上で、返済比率35%、年収400万円未満で、返済比率30%となっており、前記比率で試算されて問題ないかと思います。

②借入額100万円の毎月返済額
返済期間を何年にするかにより毎月の返済額も異なってきます。銀行の融資条件としては80歳の誕生日を迎える前まで(実際は79歳まで)、且つ最長 返済期間35年までとなっているところが多いです。実際の審査では、返済期間35年で希望しても、銀行は定年退職後の返済が大丈夫かどうかも考慮しますので、審査承認時には70歳~75歳までの完済期間に短縮されて回答されることも多々ございます。

また、どのぐらいの金利で融資を受けられるかによっても毎月の返済額が異なってきます。現在、変動金利で、0.520%~0.775%ぐらいだと思います。ここでの毎月返済額の計算は前記の実質金利ではなく、審査金利で計算されます。審査金利とは将来、金利が上がっても、お客様が返済できる事を前提に各銀行が決めている金利で、3%~4%の範囲で設定している銀行が多いです。少ないですが、審査金利を実質金利で計算する銀行もございます。

ご参考に下記に借入額100万円、審査金利4%、返済期間15年・20年・25年・30年・35年のパターンの毎月返済額を記載させていただきます。

・返済期間15年 毎月返済額7,396円
・返済期間20年 毎月返済額6,059円
・返済期間25年 毎月返済額5,278円
・返済期間30年 毎月返済額4,774円
・返済期間35年 毎月返済額4,427円

年収500万円のお客様で、返済比率35%、審査金利4%、返済期間35年の場合の借入可能額は約3,290万円となります。
年収5,000,000円×返済比率35%÷12÷毎月返済額4,427円×1,000,000円=借入可能額32,941,796円

③借入可能額
いままで借入可能額の計算方法をお伝えさせていただきましたが、ファイナンシャルの観点からすれば、返済比率を25%の範囲までにされたほうが、貯蓄もでき、返済にもゆとりをもてるかと思います。

住宅ローンの審査内容のこと

物件をご購入される際に、多くのお客様がご利用されるのが住宅ローンでございます。各金融機関により、住宅ローン審査基準に多少の違いはございますので、融資額の差があったり、返済期間の差があったり、他行では融資が否認されたりなどございます。概ね下記項目を審査しながら、各金融機関は融資内容を決定します。

 

〇物件の審査

建物であれば、建築基準法などに適合しているかどうかを判断されます。違反している建物は、違反度合にもよりますが、融資額が減ったり、否認される確率が高くなります。金融機関は万が一、住宅ローンを借りている方の返済が難しくなってしまった場合に、担保している建物を売却して返済金の回収をします。違反している建物は市場での評価が弱く、その建物を売却しても、回収できる額が少なくなってしまいますので、融資額が減ったり、否認になったりします。

 

土地であれば、建物が建築できる土地かどうかを判断されます。その土地の前面道路への接道状況や、前面道路の内容が建築基準法の建築許可基準を満たしていないと、融資額が減ったり、否認される確率が高くなります。

 

〇ローンを組む人の属性審査

申込者のご年齢、勤務先の状況、ご年収、勤続年数、個人信用情報、健康状態の内容などを考慮して、審査されます。

1.ご年齢

・ローンの完済年齢は80歳までが上限でございますが、ご年齢が高い場合には、融資額が減らされて、自己資金を増やすことになるケースが多いです。

 

2.勤務先の状況

・正社員であるかどうかなど。正社員でなくても、相談可能な金融機関もございます。

・会社の規模、資本金、従業員数など。

・自営業の方は原則、確定申告書3期分が必要で、申告書の利益割合はかなり重視されます。確定申告書2期分からでも審査対象となる金融機関もございます。自営業の方は会社員の方より審査基準のハードルは高くなります。また、融資額も物件価格の7割~8割までになるケースが多いです。

 

3.ご年収

・昨年1年間の税込年収など。自営業者は原則、確定申告書3期分が必要となります。

 

4.勤続年数

・勤続3年以上あるのが望ましいですが、勤続1年でも、それ以前の勤務先と今の勤務先との業種の一貫性があり、キャリアアップによるご転職などであれば十分、お借入れ可能でございます。

 

5.個人信用情報

・金融機関は審査初期に、申込者の個人信用情報を信用情報機関を通して開示します。開示内容には銀行やクレジット会社からの借入、車のオートローン、携帯電話の割賦払いの状況などが記録されていて、延滞履歴などがあると融資を受けるのがかなり厳しくなってきます。また、延滞履歴は5年間、自己破産や債務整理は10年間、記録に残ります。

 

6.健康状態

・原則、金融機関は団体信用生命保険に加入できることを最終条件に審査を承認します。上記1~5の内容が良くても、健康状態が悪く、審査否決になってしまうことは多々ございます。住宅ローンを借りられた方が万が一、お亡くなりになった場合、当然、返済が難しい状況になります。その際は団体信用生命保険の保険金で返済金を完済しますが、健康状態が良くない場合には、 団体信用生命保険に加入できず、銀行がリスクヘッジできないからです。

 

携帯電話料金のお支払いが何回か遅延したことにより、5.個人信用情報の延滞履歴で、どうしても審査承認がとれず、後悔されるお客様が増えてきております。また、車のオートローンがあることにより、希望融資額まで承認がでないお客様も多々いらっしゃいます。

 

心当たりのお客様はお早目に金融機関や不動産会社に相談されることをお勧め致します。せっかく苦労されて、気に入った物件に巡り合えても、住宅ローン融資で否決になってしまうのはとても残念な事です。

不動産の売却について

売却時の諸経費

不動産のご売却には、諸費用がかかります。ご売却時、売主様のお手元に残る金額は売却金額から諸費用を引いた残りの金額になります。

売却金額-諸費用=売主様の手取り金額  

■主な諸費用

〇仲介手数料
ご所有不動産のご売却をお手伝いした不動産会社に支払う手数料です。一般的な仲介手数料の計算方式は売却金額の3%+6万円となります。仲介手数料には別途、消費税がかかります。
弊社では売却時仲介手数料50%OFFプランと40%OFFプランをご用意させていただいております。

収入印紙代
ご売却時、売買契約書に印紙の貼付が必要となります。

・売却金額が、1,000万円を超え5,000万円以下の場合→2万円
(平成30年3月31日まで特例措置として、1万円) 

・売却金額が、5,000万円を超え1億円以下の場合→6万円
(平成30年3月31日まで特例措置として、3万円) 

〇登記費用

・抵当権抹消登記
銀行から融資を受けている場合には、売却不動産に抵当権の設定(担保設定)がされているので、その抵当権を抹消しなければ、買主様へ所有権の移転ができません。売却不動産の引渡しと同時に、登記を担当する司法書士が手続きを行いますが、抹消費用は抵当権の設定1つに対し、約15,000円ぐらいです。

・氏名、住所変更登記
ご結婚、お引越し等により現在の住民票と不動産の登記簿謄本記載の氏名、住所が異なる場合には、住民票と登記簿謄本記載の内容を照合させないと買主様へ所有権の移転ができません。通常、登記を担当する司法書士が手続きを行いますが、氏名、住所変更登記の費用は各約10,000円ぐらいです。


氏名、住所変更登記は司法書士に依頼せず、ご自身で行うことも可能でございます。その場合の費用は各約1,000円~3,000円ぐらいに節約できます。ご自身でされる場合には、弊社で手続き方法をお伝えさせていただいております。    


〇司法書士の事前本人確認
不動産のお引渡し日に出席できない場合には、登記を担当する司法書士による事前本人確認が必要となります。その場合、司法書士の出張料として約1万円が必要となる場合がございます。

〇住宅ローン繰上げ完済手数料
抵当権を抹消する際、住宅ローンの残債を一括繰上げ返済しなければなりません。一般的には、不動産の売却金額をそのまま繰上げ返済額に充当していきます。繰上げ完済した場合には通常、完済手数料がかかり、ご融資先の金融機関によってその費用は異なります。

〇解体費用
土地の売却で、その土地に木造建物があり、買主様より更地での引渡し要望がある、若しくは更地にしたほうが売却活動しやすい場合には、売主様に建物解体費用のご負担をお願いする場合がございます。解体費用は建物の規模にもよりますが、木造の場合で、約100万円~150万円ぐらいかかります。

〇測量費
一戸建て・土地の売却の場合で境界の位置が不明な場合には、土地家屋調査士等に依頼して隣地の立会いや測量をして境界の確定をする必要がございます。土地の広さや境界(ポイント)の数、内容によって異なりますが、約20万円~50万円の費用がかかります。

〇所得税
ご所有不動産が購入時よりも高く売却できた場合には、その利益分に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税には長期譲渡所得と短期譲渡所得がございます。

長期譲渡の場合(譲渡した年の1月1日現在でご所有不動産の所有期間が5年を超えている場合)
 →利益分×20%=譲渡所得税

短期譲渡の場合(譲渡した年の1月1日現在でご所有不動産の所有期間が5年以内の場合)
 →利益分×39%=譲渡所得税

但し、利益分から購入時もしくは売却時にかかった仲介手数料等の諸経費は差し引いて計算できます。

不動産売却の流れ

不動産を売却する場合には、「仲介の取引」と「買取りの取引」の2通りの方法がございます。

「仲介の取引」の場合には、一般の購入検討者に対して販売活動を行っていきます。売却まで少し時間がかかることもございますが、高く売却できる可能性もあり、売却活動期間にゆとりあるお客様がご選択されています。
「買取りの取引」の場合には、不動産業者が購入者となり、その不動産をリフォームして、利益を得る為に再販売しますので、「仲介の取引」より安値での売却となります。不動産業者が購入を検討しますので、購入の決断が早く、すぐに現金化したい、室内の状態が悪く一般の購入検討者に販売活動するのが難しい場合にご選択されています。

「仲介の取引」と「買取りの取引」それぞれにメリット・デメリットがございます。

■仲介の取引の場合
〇メリット
・高値で売却できる可能性がある ・希望価格で売却できる可能性がある

〇デメリット
・売却に時間がかかる場合がある ・居住中に内覧が必要となる 
・周囲に売却していることを知られてしまう可能性がある

1.売却のご相談
   ↓
2.価格査定
   ↓
3.売出し価格の決定
   ↓
4.不動産業者との媒介契約(販売活動の委託)
   ↓
5.販売活動開始
   ↓
6.購入検討者ご案内
   ↓
7.購入検討者の住宅ローン融資の事前承認
   ↓
8.購入申込み
   ↓
9.不動産売買契約
   ↓
10.売主様お引越し
   ↓
11.不動産のお引渡し・売却金額の受領


■買取りの取引
の場合
〇メリット
・即現金化できる ・周囲に売却していることを知られずに済む
・室内の後片付け、残置物の撤去をしなくてもいい場合がある

〇デメリット
・相場より約60%~70%の売却金額になる

1.売却のご相談
   ↓
2.価格査定
   ↓
3.買取り価格の提示
   ・
   ・
   ・
   ・
   ・
   ↓
4.不動産売買契約
   ↓
5.売主様お引越し
   ↓
6.不動産のお引渡し・売却金額の受領

失敗しない不動産購入について(共通)

お引渡し後の瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任をご存知ですか?物件のお引渡し後、マンションであれば、雨漏り・シロアリの害・給排水管の故障、一戸建てであれば、前記内容に建物構造上主要な部位の木部の腐食が発見された際(瑕疵が発見された際)、売主 様に対応していただくことを瑕疵担保責任と言います。

瑕疵担保責任には物件のお引渡し後、どのぐらいの期間まで売主 様に対応していただくか、契約書にその期間の定めもございます。また、売主が宅地建物取引業を営む場合には、物件のお引渡し後、2年間は責任を負わなければならないと法律上、決まっております。瑕疵担保免責という条件にすることもできません。瑕疵担保免責とは物件のお引渡し後、瑕疵が発見されても、売主 様は対応しないという条件です。売主が宅地建物取引業を営んでいる場合には、法律上、瑕疵担保免責の条件はできないと決まっております。

新築一戸建ての場合にはさらに、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、住宅のうち構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分については10年間、売主は責任を負わなければならないことになっております。新築の場合には保証が手厚いですね。この10年間で、万が一、売主が倒産してしまった場合で、瑕疵が発見された場合、買主 様が困らないような対応策もされています。対応策は瑕疵があった場合、一定のお金が法務局に供託されていて、若しくは瑕疵に対応する保険を付保していて、どちらかの方法により補修する為のお金を拠出できるようになっております。

売主 様が個人の場合には、法律上の強制力はあまりなく、瑕疵担保責任の期間は約3ヶ月間が多いと思います。瑕疵担保免責の条件も契約書に記載できます。価格交渉をして、売主 様が価格のご相談に応じていただけた場合には、代わりに瑕疵担保免責の条件が契約書に記載されることはよくあります。瑕疵担保免責になる場合には、売主 様と不動産会社のご担当者に建物の不具合があるかどうか、よく確認してください。   

室内設備は上記瑕疵とは関係ないので、保証がないパターンもあれば、保証があっても物件のお引渡し後、1週間までとなっていることが多いです。保証がないパターンでも、付帯設備表で、設備があると記載されていて、その設備に不具合がないと記載されているのに、実際は不具合があった場合には、聞いていた説明と違うので、売主 様若しくは不動産会社のご担当者に早目に伝えたほうが良いと思います。   

付帯設備表の説明は「失敗しない不動産購入についてのご契約からお引渡しまでのスケジューリングについての付帯設備表」をご確認ください。

資金計画表について

物件のご案内を受ける際、若しくは物件のご購入を決断された際に不動産会社より、住宅ローンの毎月の返済額や購入する為に必要な諸費用が記載された資金計画表の提示を受けると思います。

諸費用には1.売買契約書に貼付する印紙代、2.登記費用、3.固定資産税・都市計画税の清算金、4.管理費・修繕積立金の清算金(マンションの場合)、5.仲介手数料、6.火災保険料の金額記載があると思います。また、銀行の住宅ローンをご利用される場合には7.保証事務手数料、8.金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、9.保証料の金額記載があり、フラット35をご利用される場合には10.貸付手数料、11.金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代、12.機構団信特約料、13.適合証明書作成料の金額記載があると思います。

1.売買契約書に貼付する印紙代
物件価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合には2万円の収入印紙(平成30年3月31日まで特例措置として、1万円)、物件価格が5,000万円を超え1億円以下の場合には6万円の収入印紙(平成30年3月31日まで特例措置として、3万円)の貼付が必要です。

2.登記費用
売主 様から買主 様へ物件の所有権を移転する為の登録免許税や所有権移転手続きを担当する司法書士の報酬代です。

3.固定資産税等の清算金
その年の1月1日時点での、物件の所有者(売主 様)に1年分の固定資産税・都市計画税が請求となります。物件のお引渡し日から12月31日までの分を買主 様負担として清算させていただきます。

4.管理費・修繕積立金の清算金(マンションの場合)
通常、当月分の1ヵ月分と翌月分まで売主 様の振替口座より管理費・修繕積立金の引き落としがかかってしまいますので、当月分の引渡し日以降の分と翌月分を買主 様より売主 様へ渡していただきます。

5.仲介手数料
不動産会社へ支払う手数料です。弊社ではほとんどの新築一戸建ての場合で、仲介手数料を無料とさせていただいております。詳細は弊社トップページの「仲介手数料が最大無料になります!詳細はこちら」をご確認ください。

6.火災保険料
現金購入の場合には任意加入ですが、住宅ローンをご利用される場合には加入が必要となります。

7.保証事務手数料
住宅ローンをご利用される場合、ほとんどの銀行でお身内の方に連帯保証人 様になっていただく必要は無く、その代わり、銀行の保証会社をご利用いただくようになります。保証事務手数料とは、保証会社が保証を引き受ける際の保証引き受け手数料で、約10,800円~54,000円ほどかかります。

注意点としては資金計画表の保証事務手数料を見た際に、上記金額より高い場合、例えば10万円~15万円ぐらいかかっている、若しくは保証事務手数料以外のローン事務手数料(ローン斡旋手数料)がかかっている場合には不動産会社のご担当者に費用の内訳をよくヒアリングしてください。不動産会社によってはローンの斡旋をした際に、斡旋手数料を買主 様よりいただいている会社もあり、その斡旋手数料は銀行の必要な手数料ではないので、交渉しだいでは支払わなくてよくなるケースがほとんどです。

弊社では住宅ローンの斡旋をさせていただいても、斡旋手数料はいただいておりません。

8.と11.金銭消費貸借契約書に貼付する印紙代
物件価格が1,000万円を超え5,000万円以下の場合には2万円の収入印紙、物件価格が5,000万円を超え1億円以下の場合には6万円の収入印紙の貼付が必要です。

9.保証料
保証料とは7.に記載の保証会社に支払う金額です。例えば、融資額3,000万円、返済期間35年、都市銀行の住宅ローンをご利用の場合で、保証料は約618,600円かかります。けっこう高いです。35年分の保証料を前もって預けているので、貯蓄にゆとりがあり、繰上げ返済した場合には、余分に預けてある分が保証会社の返金手数料を引かれて戻ってきます。

また、最初に保証料を払わないで、毎月の金利に0.2%~0.3%上乗せして、毎月の住宅ローン返済額に上乗せして支払っていく方法もございます。不動産会社のご担当者に諸費用をなるべく少なくしたい相談をされた場合には、資金計画表はこの方法で作成される場合が多いと思います。

注意点は、例えば、融資額3,000万円、返済期間35年、金利0.2%の利息はどのぐらいかかるかということです。利息は1,064,747円になります。金利0.3%であれば、利息は1,606,303円になります。トータルコストでみれば、当初に保証料を払ったほうが安く、弊社ではなるべく保証料を最初に支払われることをお勧めさせていただいております。  

10.貸付手数料
フラット35をご利用の場合には、7.と9.が無く、貸付手数料を支払う必要がでてきます。貸付手数料は融資額の約1%~2%ぐらいだと思います。

12.機構団信特約料
機構団信特約料を支払うことで、融資を受けているご本人が他界してしまった場合、生命保険金により住宅ローンの残債が無くなります。加入は任意です。銀行の住宅ローンにはすでに毎月の金利の中に、この保険料の支払い分が含まれておりますので、融資を受けているご本人が他界してしまった場合には、生命保険金により住宅ローンの残債が無くなります。

13.適合証明書作成料
フラット35をご利用される場合には、建築士より、この物件はフラット35を利用できるということを証明してもらい、適合証明書を発行してもらわないといけないです。建築士の確認の結果、適合証明書の発行が難しく、フラット35をご利用できない物件も多々ございます。

適合証明書の発行手数料は新築一戸建ての場合で、約50,000円~100,000円ぐらい、中古物件で、約40,000円~70,000円ぐらいだと思います。

購入時の諸費用とは別で、不動産取得税がどのぐらいかかるかも不動産会社のご担当者に確認してください。不動産取得税とは物件を購入した際、1度だけかかる税金で、買主 様に所有権移転後、半年~1年経過後に請求があり、築年数が経過している物件ほどかかる可能性がございます。新築一戸建ての場合には控除額が多く、かからないケースがほとんどです。

ご契約からお引渡しまでのスケジューリングについて

ご契約からお引渡しまでのおおまかなスケジューリングは下記の流れになります。

①不動産売買のご契約→②住宅ローンの本審査のお申込み→③現地での傷チェック等のお立合い→④銀行との金銭消費貸借のご契約→⑤ご購入物件のお引渡し

①不動産売買のご契約
所要時間は新築一戸建てのご契約の場合で、約3時間、中古物件・土地のご契約の場合で、約2時間になります。ご契約当日、買主 様、売主 様双方に不動産会社の事務所にお集まりいただいて、ご契約手続きを行うことが多いですが、買主 様、売主 様双方のご都合の良い日が合わない場合には双方、別々の日にご契約手続きを行うこともございます。

ご契約の流れは重要事項説明書の読み合わせから始まり、不動産売買契約書・付帯設備表・物件状況報告書の読み合わせ(順不同)、前記書類へのご署名・ご捺印、手付金の授受となります。

・重要事項説明書
宅地建物取引業法第35条には、宅地建物取引業者の義務として、宅地建物取引士によって書面を交付して説明しなければならない一定の事項が掲げられており、重要事項説明書はこの義務に対応するものです。

重要事項説明書にはご契約物件の所有者や都市計画法・建築基準法・他法令からみたご契約物件の内容、売買代金、契約の解除条件、その他お伝えすべき事項などが記載されております。

新築一戸建て、中古一戸建て、中古マンション、土地等のどの種類でご契約するかにより、重要事項説明書の記載内容も異なってきます。

重要事項説明書には普段、聞き慣れない難解な言葉も多くでてきますので、ご説明の途中で、お客様の集中力がきれないように、弊社では難解な言葉をわかりやすい言葉でお伝えして、お客様が内容のご理解に至るように最善のご説明をするよう心掛けております。 

・不動産売買契約書
不動産の表示や売買代金および支払い方法等の内容が記載されておりますが、重要事項説明書の内容と重複しております。ご説明も売買代金の記載内容等に間違いがないか、確認程度のご説明になります。

他、契約条項の記載がございますが、条項も難解な言葉で記載されておりますので、弊社では、お客様がご理解に至るようにわかりやすい言葉でお伝えさせていただいております。

・付帯設備表
キッチンであれば、ガスコンロの有り無し、レンジフードの有り無し、バスルームであれば、シャワーの有り無し、追い焚き機能の有り無しなど主に室内の設備の有り無しが記載されており、設備が有る場合にはその設備の不具合状況も記載されております。ご内覧では気付かなかった設備の不具合をあらためて確認するのに重要な書類でございます。 

新築一戸建ての場合、設備は新品で入っておりますので、この書面は省略されるケースが多いです。

・物件状況報告書
現在・過去での雨漏りの有り無しや、シロアリの害の有り無し、給排水管故障の有り無しなど室内の設備以外の建物の状況をお伝えする書面でございます。

・手付金の授受
手付金とは、重要事項説明書、不動産売買契約書、付帯設備表、物件状況報告書等へのご署名・ご捺印後、買主 様より売主 様へ支払われる金銭で、売買代金に充当されるものです。手付金の額は50万円以上のご用意は必要だと思います。

新築一戸建ては中古物件のご契約より所要時間が少し長くなる傾向がございます。新築一戸建ての場合には重要事項説明書・不動産売買契約書・付帯設備表・物件状況報告書のご説明後、売主よりその会社独自のアフターサービス基準等のご説明もある場合が多いからです。

②住宅ローンの本審査のお申込み
不動産売買のご契約後、早目のお申込みをお勧め致します。弊社ではご契約後、1週間以内のお申込みをお願いしております。理由としては融資利用の特約による解除期日の関係です。

原則、住宅ローンの本審査のお申込みは不動産売買のご契約後でないと手続きとれません。住宅ローンの本審査をして、万が一、融資承認を得られない場合にはお金を借りることが難しくなり、物件の取得を断念しなければいけない可能性もでてきます。

融資利用の特約による解除とは前記の融資承認が得られなかった場合で、不動産売買契約書に記載された期日までであれば、不動産売買のご契約を白紙解約できるという内容になります。白紙解約になりますので、ご契約時、売主 様にお渡しした手付金が戻ってきます。融資利用の特約による解除期日は、新築一戸建てなどの完成物件もしくは空家・空室状態の中古物件で、不動産売買のご契約から10日~20日以内で設定されるケースが多いと思います。未完成の新築一戸建てや居住中の中古物件などは、お引渡しまで少し日数を必要としますので、その分、解除期日も時間的ゆとりをもって設定されることが多いと思います。

弊社では上記の解除期日もあり、早目に住宅ローンの本審査のお申込みをお願いしております。あまり多くはないですが、不動産会社のご担当者によっては解除期日を意識しないで、話しを進めてしまい、買主 様の住宅ローンの本審査が否決になってしまった時にはすでに解除期日を過ぎてしまっていて、ご契約を白紙解約できないことによるトラブルもたまにあると聞きます。

今は住宅ローンの事前審査と本審査の審査内容が似ておりますので、住宅ローンの事前審査で承認がでていれば、本審査で否決になることはあまり無いと思いますが、融資利用の特約による解除を利用しなければならない状況になってしまった場合には、下記内容も重要になってきますので、気を付けてください。
※住宅ローンの事前審査に関しては「失敗しない不動産購入についての決断からご契約に至るまでの重要ポイント」をご参照ください。

融資利用の特約による解除を利用する場合の注意点

1.不動産売買契約書に融資利用の特約による解除が記載されているかどうかの確認
住宅ローンを利用する予定なのに、ごく稀に不動産売買契約書に融資利用の特約による解除を記載していない不動産会社もあるみたいです。記載されていなければ、当然に融資利用の特約による解除は利用できません。

2.住宅ローンの本審査終了まで他のローンの利用やクレジット機能などを利用しない
通常、住宅ローンの事前審査承認後に不動産売買のご契約を締結すると思います。事前審査承認後に他のローンやクレジット機能などを利用してしまうと、住宅ローンの本審査時には事前審査をした際のお客様の内容と相違がでてしまい、本審査では承認がでない、若しくは融資金額が減額になってしまう可能性がございます。その場合には、お客様の故意過失が疑われ、融資利用の特約による解除が利用できなくなる場合がございます。

3.持病や病院より指摘された症状をお持ちでないか
フラット35を除き、民間の住宅ローン商品の融資条件にはほぼ団体信用生命保険へのご加入が絶対条件になっていると思います。団体信用生命保険とは融資を受けているご本人が、住宅ローンの返済中に病気等で他界してしまった場合には、保険会社より住宅ローンの残債分が支払われる保険制度です。持病などをお持ちで、団体信用生命保険への加入審査で承認がでなかった場合には住宅ローンの融資は受けられなくなってしまいます。

住宅ローンの本審査時に同時並行で、団体信用生命保険へのご加入ができるかどうかも保険会社で審査されますが通常、住宅ローンの事前審査時には保険会社の審査は行われません。ご心配の場合には早目に不動産会社のご担当者に申し出てください。団体信用生命保険の審査は住宅ローンの事前審査の段階でも行うことはできます。

団体信用生命保険の審査で承認がでず、住宅ローンの本審査が難しくなってしまった場合も、持病などお持ちのことを申し出なかったことで故意過失が疑われ、融資利用の特約による解除が利用できなくなる場合がございます。弊社では必ず住宅ローンの事前審査以前にお客様へ持病等のことをヒアリングさせていただきますが、不動産会社のご担当者によってはヒアリングせず、お話しを進めてしまう場合もございますので、気を付けてください。  


③現地での傷チェック等のお立合い
新築一戸建ての場合には物件のお引渡しの約10日~2週間以上前に売主、買主 様、仲介業者が現地に集合して、外壁・室内の傷・汚れ等の確認をします。傷・汚れ等があれば通常、売主 側でお引渡し前に補修してもらいます。大きな傷が発見され、お引渡し前に補修完了が難しい場合には一旦、お引渡しをさせていただいてから後日、買主 様のご都合の良い日にあらためて補修を行います。中古一戸建て・中古マンション・土地等の場合には現地でのお立合いはございません。

④銀行との金銭消費貸借のご契約
住宅ローンの本審査承認後、銀行から融資を受ける為(お金を借りる為)の金銭消費貸借のご契約をしていただきます。所要時間は約1時間~1時間半ぐらいで通常、銀行の営業時間内で行われますので、お仕事の出社時刻や休暇取得のご調整が必要になる場合がございます。金銭消費貸借ご契約後、3日~1週間後にご融資されます。

ご契約時、必要書類として住民票・印鑑証明書のご提出が求められます。その住民票・印鑑証明書の住所は新住所(購入物件の住所)のもので通常、お引渡し完了前に住所移転のお手続きが必要となります。新住所の住民票ご提出の理由は下記の2点になります。

1.住宅ローンのご利用にあたっては購入物件にお住まいになることが前提となっており、その証明書類として新住所の住民票ご提出が必要になります。

2.登記簿面積50㎡以上で、マンション等耐火建築物は築25年以内、木造等耐火建築物以外は築20年以内の物件は所有権を移転する際に「住宅用家屋証明書」を法務局に提出することにより登録免許税の軽減を受けられます。住宅用家屋証明書を取得するのに通常、新住所の住民票が必要となります。

※仕事が忙しく、すぐに新住所での住民票提出が難しい場合には現在、お住まいの借家の賃貸借契約書をご提出することにより、登録免許税の軽減を受ける方法もございますので、不動産会社のご担当者とご相談ください。

※上記2.の条件を満たしていなくても、新耐震基準適合証明書の発行物件や瑕疵保険の付保物件であれば、登録免許税の軽減措置を受けることができます。この方法を知らない不動産会社のご担当者もいらっしゃいますので、気を付けてください。他の金銭面でも優遇措置を受けることができます。詳細は「失敗しない不動産購入についての建築士による新耐震基準適合証明書発行のメリット」をご確認ください。

⑤ご購入物件のお引渡し
購入申込みをされてから、購入物件のお引渡しまでの期間は新築一戸建て・空室の物件であれば約1ヶ月です。居住中の物件の場合には売主 様のお引越しのタイミングにもよりますが、約3ヶ月間ぐらいが多いと思います。当日、買主 様、売主 様、所有権移転の手続きを担当する司法書士、仲介業者が集合します。物件のお引渡しの手続き場所は、買主 様が住宅ローンをご利用される場合には、融資を受ける銀行で、買主 様が現金購入の場合には一旦、不動産会社等の事務所に集合して、その後、買主 様のお金が納めてある銀行に移動します。

お引渡しの日時は所有権移転手続きを管轄する法務局の開庁時間に合わせて、平日の午前中から遅くても午後1時までに設定されることが多いと思います。

最初、司法書士が買主 様・売主 様のご本人確認をして、法務局への提出書類への署名・ご捺印をしていただきます。その後、買主 様に送金伝票等へご記入していただいて、銀行でお金の送金・引出しの手続きを行っていきます。売主 様の残代金の振込先指定口座への送金手続き完了後、鍵の引渡しが行われ、購入物件のお引渡しも完了となります。所要時間は約1時間~1時間半ぐらいになります。
 

無理な資金計画は避ける

住宅ローンを組まれてご購入されるケースが一般的ではございますがいくらまで借りられるかではなく、いくらまでなら家計への大きな負担なく返済できるかで、ご検討されることが大切です。 

 

物件探しをされる過程で、ご条件に叶う物件がなかなか見つからないと、当初の購入予定額以上の物件をご検討される傾向が強くなってきます。 

 

借りられる限度額近くで住宅ローンを組まれて、毎月の返済額が家計に大きな負担でなければ良いのですが、負担である場合にはせっかくのご新居での生活も楽しめなくなるかもしれません。 

 

資金計画のポイントは

・物件価格の1割程度は諸費用がかかるものとして考える

・なるべく諸費用分は自己資金で用意する

・可処分所得に占める年間返済額の割合は25%以下に抑える

※可処分所得とは年収から所得税・社会保険料などを引いた、残りの手取り収入のことです

・ボーナス返済の割合はできるだけ少なくする

・住宅取得後にかかる経費を考える 

 

長期的な視野に立ち、「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」で考えることが留意点といえます。

決断からご契約に至るまでの重要ポイント

ご購入される物件を決められて、購入申込書を売主様に提示された際、同じタイミングで複数の方が購入申込みをされることが多々ございます。特に新築一戸建てで、価格が下がった際には、申込みの重複が多いです。

 

その際の申込みの優先順位でございますが、最初に購入申込みを提示されたお客様が優先されるわけではございません。価格交渉の有無、契約日までの期間、住宅ローン事前審査承認の有無などを考慮して、優先順位が判断されます。

 

その中でも特に重視されるのは、住宅ローン事前審査承認の有無でございます。せっかく契約に至っても、銀行融資が整わないと、契約が白紙に戻ってしまいます。売主側はその間、物件の売出しが止まってしまいますので、それを避けるために住宅ローンの事前審査を通過されているお客様とのご契約を強く希望します。住宅ローンを必要としない現金購入のお客様も当然に優先されますが、現金購入のお客様は稀でございます。

 

先に住宅ローン事前審査を通過された他のお客様で、その物件がご契約に至ってしまった場合でも一度、事前審査で承認がとれていれば、次に巡り合った物件の時にはその時の事前審査の承認結果が考慮され、優先的にご契約できる場合もございます。

 

早目に住宅ローンの事前審査をされることをおすすめ致しますが、審査時、各銀行はお客様の個人信用情報を個人信用情報機関より取得して、その取得した記録は暫く残ってしまいますので、あまり多くの銀行に事前審査を依頼する必要はないと思います。目安は1~2行ぐらいで良いかと思います。

建築士による新耐震基準適合証明書発行のメリット

不動産の売買契約締結後、売主様から買主様へ物件のお引渡しをする際に、所有権移転の為の登記費用がかかります。通常、所有権移転の登記費用は買主様負担となります。

 

中古住宅の場合には、木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内であれば、登録免許税が軽減されますので、登記費用が安くなります。軽減される為の他の条件もございまして、自己居住用の住宅、床面積(登記簿面積)50㎡以上などございます。

 

上記条件の中でも、登録免許税が軽減できない大きな足かせは木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件でございます。

 

実務としては、登録免許税が軽減されているか、されていないかは買主様にご説明されないで、物件のお引渡しが完了していることが多いです。

 

どのぐらい軽減されるかでございますが、税率で、所有権移転登記2%が0.3%へ軽減、抵当権設定登記0.4%が0.1%へ軽減されます。登記費用に換算するとかなりの額になります。

 

軽減できない大きな足かせになってしまっている木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件でございますが、もしこの条件を満たしていない建物であっても、実は建築士に建物をチェックしてもらい、新耐震基準適合証明書を発行してもらえれば、登録免許税の軽減ができるようになります。

 

お客様に上記方法のご説明がされないで、物件のお引渡しが完了してしまっていることが多いですが、理由としては、仲介を担当した不動産会社の営業マンがこの方法を知らないか、もしくは知っていても、この方法を利用する場合には少なからず、担当営業マンの労力を必要としますので、この労力を省く為に余計な説明をしないこともあると思います。

 

この方法を利用される場合には物件のお引渡し完了前(所有権移転登記手続きの完了前)までに、建築士に依頼をして、新耐震基準適合証明書を発行してもらわなければなりません。すでに物件のお引渡しが完了している、所有権移転登記手続きが完了している場合にはこの方法はご利用できません。

 

新耐震基準適合証明書の発行費用は、戸建てであれば約6万~8万円台、マンションであれば約5万~7万円台が相場だと思います。確実に適合証明書が発行されるわけではなく、新耐震基準適合のチェック項目を満たしていることが必要条件でございますので、この条件をクリアできないと発行されません。

 

適合条件をクリアできて、新耐震基準適合証明書が発行されると、登記費用の軽減と、もう1つメリットがございます。住宅ローン控除がご利用できるようになる点でございます。

 

住宅ローン控除とは、所有者が居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンがあること、その他一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に1%を掛けた額を所得税額から控除できる制度でございます。

 

上記のその他一定の要件を満たす条件に、登録免許税の軽減条件でご説明させていただきました木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の内容が含まれております。

 

建築士より新耐震基準適合証明書が発行されれば、木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件がクリアされていなくても、適合証明書の提出により住宅ローン控除をご利用できる可能性がでてきます。

 

適合証明書の発行手数料はかかりますが、発行されれば、お客様にとってかなり金銭面でのメリットがでてきますので是非、ご利用していただきたい制度でございます。 

その他

未公開物件とは

弊社ホームページでの未公開物件でございますが、売主様のご都合、または売主様の窓口となっている不動産会社が他社HPでの一般公開を禁止している場合に未公開物件とさせていただいております。

 

売主様のご都合とは、経済的事情や健康的理由で、ご近所の方やお知り合いの方に知られたくない、知られないように売却したい場合などがございます。

 

売主様の窓口となっている不動産会社が他社HPでの一般公開を禁止しているのは、自社HP等のみ一般公開すれば、買い手を探すことを独占できるからです。つまり、買い手を探すことを独占することにより、売主様と買主様、両方から仲介手数料をいただける確率が高くなります。

 

売主様の立場からすれば、広くPRすることで早目に買主様を見つけてほしいはずですが、不動産会社の利益優先で上記行為が多いのが現状でございます。

 

弊社では、希望条件登録をしていただいたお客様にID/パスワードを発行させていただき、未公開物件のページをご覧いただいております

ホームページに掲載されていない物件でもご紹介可能です

弊社ホームページ未掲載物件、「SUUMO・ホームズ・アットホーム・Yahoo不動産・オウチーノ」等の不動産ポータルサイトに掲載されている物件、他社様のホームページに掲載されている物件、ご自宅に届くチラシの掲載物件など、ほとんどの物件が弊社でもお取扱い可能でございます。気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せくださいませ。

 

また、お問合せいただきました物件の仲介手数料がどのぐらい割引きできるかどうかも即答させていただきます。

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