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葛飾区金町・亀有・柴又・京成高砂エリアで新築一戸建て・中古マンション・中古一戸建て・土地等の不動産をお探しなら仲介手数料最大無料の住まいるプラザへお任せください。

アクセス

JR常磐緩行線
「金町駅」より
徒歩1分!
京成金町線「京成金町駅」の
すぐ目の前!

地図

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会社案内

葛飾区「住まいるプラザ」の外観の様子

葛飾区金町の不動産会社
株式会社 住まいるプラザ
東京都知事免許(1)第94694号
東京都葛飾区金町6-3-3
細谷ビル2階
Tel:03-5876-6333
Fax:03-5876-6334
営業時間:10:00~19:00
定休日:水曜日

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葛飾区金町駅前の住まいるプラザは「真面目」が自慢の不動産会社です。
不動産屋と言うと最初は入りづらいと思いませんか?
特に大手ではない地元の不動産会社にはその印象をお持ちのお客様が多いと思います。
一生に1度か2度と言われる大きな買い物であり、若しくは思入れがある不動産を手放されるので、信頼の出来る不動産会社でご購入・ご売却したいと皆様もお考えのはずと思います。
私共は「お客様に信頼をいただいてからがご紹介のスタート」と考えております。
新築一戸建て・中古マンション・中古一戸建て・土地等色々と不動産はありますが、それぞれ良い所・悪い所もございます。それらを的確にお伝えし、安心・ご納得いただける事を常に心がけております。
当店は2階にございますので初めてのお客様は最初、入りづらかったとのお声をいただきますが、その後3回・4回とご来社いただきご成約をいただいております。
まずはお気軽にお問い合わせをいただきますようお待ち致しております。

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お役立ちガイド

不動産の売却について

売却時の諸経費

不動産のご売却には、諸費用がかかります。ご売却時、売主様のお手元に残る金額は売却金額から諸費用を引いた残りの金額になります。

売却金額-諸費用=売主様の手取り金額  

■主な諸費用

〇仲介手数料
ご所有不動産のご売却をお手伝いした不動産会社に支払う手数料です。一般的な仲介手数料の計算方式は売却金額の3%+6万円となります。仲介手数料には別途、消費税がかかります。
弊社では売却時仲介手数料50%OFFプランと40%OFFプランをご用意させていただいております。

収入印紙代
ご売却時、売買契約書に印紙の貼付が必要となります。

・売却金額が、1,000万円を超え5,000万円以下の場合→2万円
(平成30年3月31日まで特例措置として、1万円) 

・売却金額が、5,000万円を超え1億円以下の場合→6万円
(平成30年3月31日まで特例措置として、3万円) 

〇登記費用

・抵当権抹消登記
銀行から融資を受けている場合には、売却不動産に抵当権の設定(担保設定)がされているので、その抵当権を抹消しなければ、買主様へ所有権の移転ができません。売却不動産の引渡しと同時に、登記を担当する司法書士が手続きを行いますが、抹消費用は抵当権の設定1つに対し、約15,000円ぐらいです。

・氏名、住所変更登記
ご結婚、お引越し等により現在の住民票と不動産の登記簿謄本記載の氏名、住所が異なる場合には、住民票と登記簿謄本記載の内容を照合させないと買主様へ所有権の移転ができません。通常、登記を担当する司法書士が手続きを行いますが、氏名、住所変更登記の費用は各約10,000円ぐらいです。


氏名、住所変更登記は司法書士に依頼せず、ご自身で行うことも可能でございます。その場合の費用は各約1,000円~3,000円ぐらいに節約できます。ご自身でされる場合には、弊社で手続き方法をお伝えさせていただいております。    


〇司法書士の事前本人確認
不動産のお引渡し日に出席できない場合には、登記を担当する司法書士による事前本人確認が必要となります。その場合、司法書士の出張料として約1万円が必要となる場合がございます。

〇住宅ローン繰上げ完済手数料
抵当権を抹消する際、住宅ローンの残債を一括繰上げ返済しなければなりません。一般的には、不動産の売却金額をそのまま繰上げ返済額に充当していきます。繰上げ完済した場合には通常、完済手数料がかかり、ご融資先の金融機関によってその費用は異なります。

〇解体費用
土地の売却で、その土地に木造建物があり、買主様より更地での引渡し要望がある、若しくは更地にしたほうが売却活動しやすい場合には、売主様に建物解体費用のご負担をお願いする場合がございます。解体費用は建物の規模にもよりますが、木造の場合で、約100万円~150万円ぐらいかかります。

〇測量費
一戸建て・土地の売却の場合で境界の位置が不明な場合には、土地家屋調査士等に依頼して隣地の立会いや測量をして境界の確定をする必要がございます。土地の広さや境界(ポイント)の数、内容によって異なりますが、約20万円~50万円の費用がかかります。

〇所得税
ご所有不動産が購入時よりも高く売却できた場合には、その利益分に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税には長期譲渡所得と短期譲渡所得がございます。

長期譲渡の場合(譲渡した年の1月1日現在でご所有不動産の所有期間が5年を超えている場合)
 →利益分×20%=譲渡所得税

短期譲渡の場合(譲渡した年の1月1日現在でご所有不動産の所有期間が5年以内の場合)
 →利益分×39%=譲渡所得税

但し、利益分から購入時もしくは売却時にかかった仲介手数料等の諸経費は差し引いて計算できます。

不動産売却の流れ

不動産を売却する場合には、「仲介の取引」と「買取りの取引」の2通りの方法がございます。

「仲介の取引」の場合には、一般の購入検討者に対して販売活動を行っていきます。売却まで少し時間がかかることもございますが、高く売却できる可能性もあり、売却活動期間にゆとりあるお客様がご選択されています。
「買取りの取引」の場合には、不動産業者が購入者となり、その不動産をリフォームして、利益を得る為に再販売しますので、「仲介の取引」より安値での売却となります。不動産業者が購入を検討しますので、購入の決断が早く、すぐに現金化したい、室内の状態が悪く一般の購入検討者に販売活動するのが難しい場合にご選択されています。

「仲介の取引」と「買取りの取引」それぞれにメリット・デメリットがございます。

■仲介の取引の場合
〇メリット
・高値で売却できる可能性がある ・希望価格で売却できる可能性がある

〇デメリット
・売却に時間がかかる場合がある ・居住中に内覧が必要となる 
・周囲に売却していることを知られてしまう可能性がある

1.売却のご相談
   ↓
2.価格査定
   ↓
3.売出し価格の決定
   ↓
4.不動産業者との媒介契約(販売活動の委託)
   ↓
5.販売活動開始
   ↓
6.購入検討者ご案内
   ↓
7.購入検討者の住宅ローン融資の事前承認
   ↓
8.購入申込み
   ↓
9.不動産売買契約
   ↓
10.売主様お引越し
   ↓
11.不動産のお引渡し・売却金額の受領


■買取りの取引
の場合
〇メリット
・即現金化できる ・周囲に売却していることを知られずに済む
・室内の後片付け、残置物の撤去をしなくてもいい場合がある

〇デメリット
・相場より約60%~70%の売却金額になる

1.売却のご相談
   ↓
2.価格査定
   ↓
3.買取り価格の提示
   ・
   ・
   ・
   ・
   ・
   ↓
4.不動産売買契約
   ↓
5.売主様お引越し
   ↓
6.不動産のお引渡し・売却金額の受領

失敗しない不動産購入について

無理な資金計画は避ける

住宅ローンを組まれてご購入されるケースが一般的ではございますがいくらまで借りられるかではなく、いくらまでなら家計への大きな負担なく返済できるかで、ご検討されることが大切です。 

 

物件探しをされる過程で、ご条件に叶う物件がなかなか見つからないと、当初の購入予定額以上の物件をご検討される傾向が強くなってきます。 

 

借りられる限度額近くで住宅ローンを組まれて、毎月の返済額が家計に大きな負担でなければ良いのですが、負担である場合にはせっかくのご新居での生活も楽しめなくなるかもしれません。 

 

資金計画のポイントは

・物件価格の1割程度は諸費用がかかるものとして考える

・なるべく諸費用分は自己資金で用意する

・可処分所得に占める年間返済額の割合は25%以下に抑える

※可処分所得とは年収から所得税・社会保険料などを引いた、残りの手取り収入のことです

・ボーナス返済の割合はできるだけ少なくする

・住宅取得後にかかる経費を考える 

 

長期的な視野に立ち、「いくら借りられるか」ではなく「いくら返せるか」で考えることが留意点といえます。

決断からご契約に至るまでの重要ポイント

ご購入される物件を決められて、購入申込書を売主様に提示された際、同じタイミングで複数の方が購入申込みをされることが多々ございます。特に新築一戸建てで、価格が下がった際には、申込みの重複が多いです。

 

その際の申込みの優先順位でございますが、最初に購入申込みを提示されたお客様が優先されるわけではございません。価格交渉の有無、契約日までの期間、住宅ローン事前審査承認の有無などを考慮して、優先順位が判断されます。

 

その中でも特に重視されるのは、住宅ローン事前審査承認の有無でございます。せっかく契約に至っても、銀行融資が整わないと、契約が白紙に戻ってしまいます。売主側はその間、物件の売出しが止まってしまいますので、それを避けるために住宅ローンの事前審査を通過されているお客様とのご契約を強く希望します。住宅ローンを必要としない現金購入のお客様も当然に優先されますが、現金購入のお客様は稀でございます。

 

先に住宅ローン事前審査を通過された他のお客様で、その物件がご契約に至ってしまった場合でも一度、事前審査で承認がとれていれば、次に巡り合った物件の時にはその時の事前審査の承認結果が考慮され、優先的にご契約できる場合もございます。

 

早目に住宅ローンの事前審査をされることをおすすめ致しますが、審査時、各銀行はお客様の個人信用情報を個人信用情報機関より取得して、その取得した記録は暫く残ってしまいますので、あまり多くの銀行に事前審査を依頼する必要はないと思います。目安は1~2行ぐらいで良いかと思います。

建築士による新耐震基準適合証明書発行のメリット

不動産の売買契約締結後、売主様から買主様へ物件のお引渡しをする際に、所有権移転の為の登記費用がかかります。通常、所有権移転の登記費用は買主様負担となります。

 

中古住宅の場合には、木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内であれば、登録免許税が軽減されますので、登記費用が安くなります。軽減される為の他の条件もございまして、自己居住用の住宅、床面積(登記簿面積)50㎡以上などございます。

 

上記条件の中でも、登録免許税が軽減できない大きな足かせは木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件でございます。

 

実務としては、登録免許税が軽減されているか、されていないかは買主様にご説明されないで、物件のお引渡しが完了していることが多いです。

 

どのぐらい軽減されるかでございますが、税率で、所有権移転登記2%が0.3%へ軽減、抵当権設定登記0.4%が0.1%へ軽減されます。登記費用に換算するとかなりの額になります。

 

軽減できない大きな足かせになってしまっている木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件でございますが、もしこの条件を満たしていない建物であっても、実は建築士に建物をチェックしてもらい、新耐震基準適合証明書を発行してもらえれば、登録免許税の軽減ができるようになります。

 

お客様に上記方法のご説明がされないで、物件のお引渡しが完了してしまっていることが多いですが、理由としては、仲介を担当した不動産会社の営業マンがこの方法を知らないか、もしくは知っていても、この方法を利用する場合には少なからず、担当営業マンの労力を必要としますので、この労力を省く為に余計な説明をしないこともあると思います。

 

この方法を利用される場合には物件のお引渡し完了前(所有権移転登記手続きの完了前)までに、建築士に依頼をして、新耐震基準適合証明書を発行してもらわなければなりません。すでに物件のお引渡しが完了している、所有権移転登記手続きが完了している場合にはこの方法はご利用できません。

 

新耐震基準適合証明書の発行費用は、戸建てであれば約6万~8万円台、マンションであれば約5万~7万円台が相場だと思います。確実に適合証明書が発行されるわけではなく、新耐震基準適合のチェック項目を満たしていることが必要条件でございますので、この条件をクリアできないと発行されません。

 

適合条件をクリアできて、新耐震基準適合証明書が発行されると、登記費用の軽減と、もう1つメリットがございます。住宅ローン控除がご利用できるようになる点でございます。

 

住宅ローン控除とは、所有者が居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンがあること、その他一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に1%を掛けた額を所得税額から控除できる制度でございます。

 

上記のその他一定の要件を満たす条件に、登録免許税の軽減条件でご説明させていただきました木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の内容が含まれております。

 

建築士より新耐震基準適合証明書が発行されれば、木造等非耐火建築物にあっては築20年以内、マンション等耐火建築物にあっては築25年以内の条件がクリアされていなくても、適合証明書の提出により住宅ローン控除をご利用できる可能性がでてきます。

 

適合証明書の発行手数料はかかりますが、発行されれば、お客様にとってかなり金銭面でのメリットがでてきますので是非、ご利用していただきたい制度でございます。 

その他

年収に対する住宅ローンの借入可能額について

年収に対する住宅ローンの借入可能額は下記計算方式で試算できます。年収は額面金額で、各種税金が控除される前のものです。

年収×①返済比率÷12÷②借入額100万円の毎月返済額×1,000,000円=③借入可能額

①返済比率
年収に対する年間の住宅ローン返済額の割合です。基本、年収400万円以上で、返済比率40%、年収400万円未満で、返済比率35%となっております。不動産会社のご担当者によっては、お客様より借入可能額のご質問を受けた際に前記比率で試算して、お客様に借入可能額をお伝えしている場合もございますが実際、銀行審査で承認がでる割合は年収400万円以上で、返済比率35%、年収400万円未満で、返済比率30%の範囲が多いと思います。

年収400万円以上で、返済比率35%超えて40%の範囲、年収400万円未満で、返済比率30%超えて35%の範囲で、銀行審査で承認がでるケースとしては公務員のお客様、物件価格の20%以上の自己資金ご用意可能なお客様の場合が多いと思います。

上記内容は民間の住宅ローン商品の場合で、国と民間が共同で行っているフラット35の場合には年収400万円以上で、返済比率35%、年収400万円未満で、返済比率30%となっており、前記比率で試算されて問題ないかと思います。

②借入額100万円の毎月返済額
返済期間を何年にするかにより毎月の返済額も異なってきます。銀行の融資条件としては80歳の誕生日を迎える前まで(実際は79歳まで)、且つ最長 返済期間35年までとなっているところが多いです。実際の審査では、返済期間35年で希望しても、銀行は定年退職後の返済が大丈夫かどうかも考慮しますので、審査承認時には70歳~75歳までの完済期間に短縮されて回答されることも多々ございます。

また、どのぐらいの金利で融資を受けられるかによっても毎月の返済額が異なってきます。現在、変動金利で、0.520%~0.775%ぐらいだと思います。ここでの毎月返済額の計算は前記の実質金利ではなく、審査金利で計算されます。審査金利とは将来、金利が上がっても、お客様が返済できる事を前提に各銀行が決めている金利で、3%~4%の範囲で設定している銀行が多いです。少ないですが、審査金利を実質金利で計算する銀行もございます。

ご参考に下記に借入額100万円、審査金利4%、返済期間15年・20年・25年・30年・35年のパターンの毎月返済額を記載させていただきます。

・返済期間15年 毎月返済額7,396円
・返済期間20年 毎月返済額6,059円
・返済期間25年 毎月返済額5,278円
・返済期間30年 毎月返済額4,774円
・返済期間35年 毎月返済額4,427円

年収500万円のお客様で、返済比率35%、審査金利4%、返済期間35年の場合の借入可能額は約3,290万円となります。
年収5,000,000円×返済比率35%÷12÷毎月返済額4,427円×1,000,000円=借入可能額32,941,796円

③借入可能額
いままで借入可能額の計算方法をお伝えさせていただきましたが、ファイナンシャルの観点からすれば、返済比率を25%の範囲までにされたほうが、貯蓄もでき、返済にもゆとりをもてるかと思います。

住宅ローンについて

物件をご購入される際に、多くのお客様がご利用されるのが住宅ローンでございます。各金融機関により、住宅ローン審査基準に多少の違いはございますので、融資額の差があったり、返済期間の差があったり、他行では融資が否認されたりなどございます。概ね下記項目を審査しながら、各金融機関は融資内容を決定します。

 

〇物件の審査

建物であれば、建築基準法などに適合しているかどうかを判断されます。違反している建物は、違反度合にもよりますが、融資額が減ったり、否認される確率が高くなります。金融機関は万が一、住宅ローンを借りている方の返済が難しくなってしまった場合に、担保している建物を売却して返済金の回収をします。違反している建物は市場での評価が弱く、その建物を売却しても、回収できる額が少なくなってしまいますので、融資額が減ったり、否認になったりします。

 

土地であれば、建物が建築できる土地かどうかを判断されます。その土地の前面道路への接道状況や、前面道路の内容が建築基準法の建築許可基準を満たしていないと、融資額が減ったり、否認される確率が高くなります。

 

〇ローンを組む人の属性審査

申込者のご年齢、勤務先の状況、ご年収、勤続年数、個人信用情報、健康状態の内容などを考慮して、審査されます。

1.ご年齢

・ローンの完済年齢は80歳までが上限でございますが、ご年齢が高い場合には、融資額が減らされて、自己資金を増やすことになるケースが多いです。

 

2.勤務先の状況

・正社員であるかどうかなど。正社員でなくても、相談可能な金融機関もございます。

・会社の規模、資本金、従業員数など。

・自営業の方は原則、確定申告書3期分が必要で、申告書の利益割合はかなり重視されます。確定申告書2期分からでも審査対象となる金融機関もございます。自営業の方は会社員の方より審査基準のハードルは高くなります。また、融資額も物件価格の7割~8割までになるケースが多いです。

 

3.ご年収

・昨年1年間の税込年収など。自営業者は原則、確定申告書3期分が必要となります。

 

4.勤続年数

・勤続3年以上あるのが望ましいですが、勤続1年でも、それ以前の勤務先と今の勤務先との業種の一貫性があり、キャリアアップによるご転職などであれば十分、お借入れ可能でございます。

 

5.個人信用情報

・金融機関は審査初期に、申込者の個人信用情報を信用情報機関を通して開示します。開示内容には銀行やクレジット会社からの借入、車のオートローン、携帯電話の割賦払いの状況などが記録されていて、延滞履歴などがあると融資を受けるのがかなり厳しくなってきます。また、延滞履歴は5年間、自己破産や債務整理は10年間、記録に残ります。

 

6.健康状態

・原則、金融機関は団体信用生命保険に加入できることを最終条件に審査を承認します。上記1~5の内容が良くても、健康状態が悪く、審査否決になってしまうことは多々ございます。住宅ローンを借りられた方が万が一、お亡くなりになった場合、当然、返済が難しい状況になります。その際は団体信用生命保険の保険金で返済金を完済しますが、健康状態が良くない場合には、 団体信用生命保険に加入できず、銀行がリスクヘッジできないからです。

 

携帯電話料金のお支払いが何回か遅延したことにより、5.個人信用情報の延滞履歴で、どうしても審査承認がとれず、後悔されるお客様が増えてきております。また、車のオートローンがあることにより、希望融資額まで承認がでないお客様も多々いらっしゃいます。

 

心当たりのお客様はお早目に金融機関や不動産会社に相談されることをお勧め致します。せっかく苦労されて、気に入った物件に巡り合えても、住宅ローン融資で否決になってしまうのはとても残念な事です。

未公開物件とは

弊社ホームページでの未公開物件でございますが、売主様のご都合、または売主様の窓口となっている不動産会社が他社HPでの一般公開を禁止している場合に未公開物件とさせていただいております。

 

売主様のご都合とは、経済的事情や健康的理由で、ご近所の方やお知り合いの方に知られたくない、知られないように売却したい場合などがございます。

 

売主様の窓口となっている不動産会社が他社HPでの一般公開を禁止しているのは、自社HP等のみ一般公開すれば、買い手を探すことを独占できるからです。つまり、買い手を探すことを独占することにより、売主様と買主様、両方から仲介手数料をいただける確率が高くなります。

 

売主様の立場からすれば、広くPRすることで早目に買主様を見つけてほしいはずですが、不動産会社の利益優先で上記行為が多いのが現状でございます。

 

弊社では、希望条件登録をしていただいたお客様にID/パスワードを発行させていただき、未公開物件のページをご覧いただいております

ホームページに掲載されていない物件でもご紹介可能です

弊社ホームページ未掲載物件、「SUUMO・ホームズ・アットホーム・Yahoo不動産・オウチーノ」等の不動産ポータルサイトに掲載されている物件、他社様のホームページに掲載されている物件、ご自宅に届くチラシの掲載物件など、ほとんどの物件が弊社でもお取扱い可能でございます。気になる物件がございましたら、お気軽にお問合せくださいませ。

 

また、お問合せいただきました物件の仲介手数料がどのぐらい割引きできるかどうかも即答させていただきます。

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